Вопросы-ответы
Как Вам удаётся уговорить подрядчиков снижать выставленные расценки и цены?
В отличие от частных заказчиков, пытающихся "торговаться" со строителями на бытовом уровне (тем самым, выхолащивая эксплуатационное качество своих домов), я их вовсе не уговариваю, а привожу обоснованные расчёты и профессиональную аргументацию, основанную на анализе и оптимизации СДД. Проводимый инжиниринг направлен не на «слепое» снижение выставленной цены, а на обеспечение организационно-технических, финансовых и правовых преференций для заказчиков, на создание строительного продукта полноценного качества с адекватной сметной стоимостью работ. Это один из ключевых посылов комплексного подхода, разработанного Бюро. Почему же подрядчики идут навстречу - снижают выставленные цены и прибавляют в профессиональном усердии? Ответ простой. Предпосылкой к лояльному ценообразованию и повышению внимания к объектам наших подопечных служит простой «бодрящий» стимул, поднимающий мотивацию строителей. Им служит приглашение в аналогичный тендер или информация по выгодным заказам на отдельные виды работ. Которые строители могут получить при условии возведения предыдущих объектов с высоким уровнем организации и качества. Таким образом, уступая в цене и прибавляя в качестве (привлекая своих лучших специалистов и прилагая максимум усердия), добропорядочные подрядчики не остаются внакладе.
В чём заключается эффективность снижения затрат и как оптимизация сметно-договорной документации сказывается на подрядчиках?
Эффективность снижения заключается в том, что оно весьма значительно и достигается не механическим давлением на выставленные подрядчиками цифры, а вытекает из анализа применяемых конструктивно-технологических решений и последующей «чистки» калькуляций - приведение их к законному техно-правовому формату и финансово-экономическому балансу с полноценным качественным «наполнением» и адекватной сметной стоимостью. Что же касается самих подрядчиков, то коррекция в пользу законных интересов заказчиков, по настоянию Бюро, налагает на них особые требования (повышенную ответственность) к организации и качеству работ, а в итоге, направлена на повышение уровня эксплуатационного качества строительного продукта, т.е. жизнеспособности будущего дома. Истинных профессионалов повышенная требовательность к строительству объекта нисколько не смущает, а лишь бодрит и концентрирует, настраивает на успех. Они ниже своего уровня не опускаются. Ну, а тех, кто только называет себя «профи» (к сожалению, таковых на рынке подрядов большинство), конечно, «отфильтровывает».
Приведите схему достижения экономии в 15-20%, для заказчика, договорившегося с подрядчиком о строительстве дома за 100 тысяч евро? Может ли заказчик самостоятельно выдать подобный результат?
Оптимизация затрат неразрывна с категорией "качество". Если же, условно, вести речь только об экономии и ориентироваться на Ваши цифры, то, схематично это выглядит так. Заказчик заключает договор на строительство дома за 100 тысяч. Ближе к завершению стройки всегда набегают многочисленные "допработы-неучтёнки". В результате исходная цифра вырастет, "пусть ненамного" - на 10 тыс. Если бы заказчик обратился в Бюро, договор со своим подрядчиком заключил бы не на 100, а на 90 тыс. Эта сумма осталась бы неизменной вплоть до сдачи объекта. Ну, а дальше арифметика. Экономия в описанном случае будет: 110 - 90 = 20 тысяч (что от фактических 110 тыс. составит 18%). Ответом на второй вопрос будет категоричное "нет": без потери качества строительного продукта такой экономии достичь нереально. Ведь рядовой потребитель, в отличие от Бюро, не сможет рассчитать, профессионально обосновать и, тем более, компенсировать подрядчику снижение выставленной цены. Снижать затраты надо обязательно, но делать это грамотно, а не за счёт снижения эксплуатационного качества своего будущего дома. Собственно, за этим люди обращаются в Бюро.
Из чего складывается суммарная финансово-экономическая польза от сотрудничества с Бюро?
Сотрудничество с Бюро приносит заказчикам многостороннюю пользу (сохраняя их время, деньги и здоровье). Если речь вести только о финансовой стороне, то общая "экономика" складывается из "коротких" и "длинных" денег. Первые остаются нетронутыми в семейных бюджетах, в результате снижения затрат, посредством оптимизации СДД и производимого инжиниринга. Вторые представляют перманентную экономию средств, в результате минимизации эксплуатационных расходов в течение всей жизни дома. Эта грядущая часть экономии обеспечена высоким уровнем конструктивно-технологического качества, прочности и комфорта возведённого строительного сооружения. Ко всему этому можно добавить существенный и постоянный во времени рост капитализации средств, первоначально вложенных (затраченных на строительство дома) в объект недвижимости, представляющий собой весьма выгодный актив для реализации, в случае, возможной в будущем, продажи.
Практикуется ли вариант оплаты услуг Бюро в % от достигаемого снижения затрат?
Напомню, что стоимость оказания поддержки Бюро для заказчиков, посетивших ознакомительную встречу (консультацию или семинар), составляет 10 тыс.руб. За эту плату, неизменную в течение четвертьвековой практики, поддержка Бюро сохраняла подопечным заказчикам от 100тыс. до 4млн. руб. (и более – на сложных эксклюзивных объектах). Естественно, ни о каком "проценте от экономии" речь не идёт. Очевидно, что мотивация к "тупому" снижению сметной стоимости отсутствует напрочь, иначе затрагивалось бы качество строительного продукта, а ваш покорный слуга был бы миллионером. Считаю подобную практику столь же порочной, как и оценку недвижимости для продажи/покупки за процент от её стоимости. Так можно дойти до абсурда.
Влияет ли волевое снижение сметной стоимости на потребительские свойства будущего дома?
Так происходит только при обывательском подходе, когда, в стремлении снизить выставленную подрядчиками цену посредством примитивного торга, люди выхолащивают эксплуатационное качество своих домов. Инжиниринг Бюро не предполагает механического "обрезания" смет, а направлен на создание строительного продукта полноценного качества за адекватную цену. Помимо обоснованного "вытапливания" скрытого сметного "жира", закладываемого с помощью хитрых приёмов, комплексная поддержка Бюро избавляет подопечных от множества финансовых издержек, бремя оплаты которых несправедливо ложится на потребителей. А, одновременно со снижением затрат заказчиков, обременяет подрядчиков повышенной ответственностью за взятое обязательство выполнения работ с высоким уровнем организации и качества.
Проект "Бюро" уникален, но в подобных случаях для привлечения клиентов достаточно страницы. Это эффективнее, с точки зрения маркетинга, нежели столь объемный сайт. Ведь большинство людей более одной странички не читают. Или я не прав?
Сайт выполняет просветительскую функцию, поэтому понятие "клиенты", по отношению к нему некорректно. Бюро не нужен пиар, проект не страдает от недостатка внимания. За четверть века, цивилизованный подход к частной стройке, проповедуемый Бюро, приняли и высоко оценили многие статусные коллеги строительного сообщества, а огромная польза от сотрудничества с "Умной Стройкой" подтверждена отзывами тысяч благодарных заказчиков. Поэтому задача нашего сайта остаётся неизменной - просвещать разумных, думающих людей, приглашать их в Бюро и делать нужный для них результат. В этом смысле, сайт со своей миссией успешно справляется. Люди с высоким уровнем интеллекта и нравственной культуры читают материалы сайта внимательно и осознают пользу и выгоду сотрудничества с Бюро. А потому сразу идут на контакт, понимая, что профессиональная инженерная поддержка поможет им сохранить в семье немалые деньги и получить дом полноценного качества. Что же касается "большинства"…, то в этом, к сожалению, Вы правы. Замечу лишь, что только просвещённое "меньшинство" получает от Бюро бонус в виде предельного снижения стоимости поддержки.
Выбираем подрядчика из нескольких строительных фирм. Поможет ли Бюро умерить их финансовые запросы и обосновать наш окончательный выбор?
Растопить сметный "жир", соотнести истинные возможности подрядчиков или отличить профессионалов от "мастеров-на-все-руки" - лишь малая часть от всех возможностей Бюро, позволяющих оказывать более глобальную профессиональную поддержку. Ведь при снижении затрат важно не только не ущемить конструктивно-технологическое качество будущего дома, но и профессионально обосновать подрядчику произведённую оптимизацию. К сожалению, неумелые попытки самих потребителей самостоятельно "сбивать цену" всегда заканчиваются печально. Необоснованное урезание финансирования строек вынуждает подрядчиков ставить на объекты т.н. "вторые" бригады (менее квалифицированных рабочих, с меньшим фондом зарплаты, низким уровнем организации и качества работ), выхолащивая тем самым эксплуатационную жизнестойкость объектов. Между тем, снижать затраты надо, но не за счёт снижения качества своих домов. Для этого в Бюро разработан и успешно применяется эффективный алгоритм, позволяющий оптимизировать ключевые параметры предстоящей стройки, поднять эксплуатационное качество будущего дома, снизить затраты заказчиков, сделать построечный бюджет неизменным и т.д. За всем этим люди обращаются в Бюро.
Помимо проекта, архитектор навязывает авторский надзор. Насколько он необходим?
Авторский надзор (не путать его с инженерным технадзором, к которому проектировщики не имеют отношения) - процесс, горячо любимый проектной братией. В сложных ситуациях, для успешной реализации и оптимального сочетания проектных решений в натуре, опека автора необходима. Надзор полезен, если ему способствует цивилизованная обстановка на стройке и автор проекта заинтересован в точном воплощении своих творческих находок, предварительно узаконенных заказчиком. Такое сопровождение стройки, с лёгкой опережающей коррекцией производимой натуры, предотвращает возможные отклонения от идеи и не приводит к увеличению объемов работ и лишним тратам заказчика. Но это инструмент, которым нужно уметь пользоваться. Нередко бывает и по-другому, когда в рамках надзора автор устраняет собственные ошибки и недочеты, допущенные в проекте, причём делает это с запозданием, уже после возведения некоего конструктива при начавшихся финишных работах. В этих случаях авторский надзор превращается в инструмент "финансового доения" клиента. Между тем, один из постулатов строительства гласит, что категорически недопустим необоснованный перенос процесса принятия решений на строительную площадку, это всегда ведёт к переделкам, увеличению объёмов работ, перерасходу материалов и выходу из бюджета. К сожалению, подчас авторский надзор навязывается потребителям, в качестве оплачиваемой пакетной услуги, в совершенно обыденных условиях. В общем случае, решение о целесообразности его проведения принимается заказчиком, исходя из требований ситуации. Задача автора проекта – просветить клиента относительно этой целесообразности. Навязывание авторского надзора проектировщиком – моветон. Что же касается упомянутого инженерного технического надзора за ходом работ (с контролем качества, приёмкой, актированием и другими его крайне важными регламентными функциями при строительстве дома), то он необходим, полезен и выгоден всегда. В соответствии с правом заказчиков по ст. 749 ГК РФ.
Собираемся строить дом и хотим получить ответ в качестве напутствия и предостережения. Что приводит стройку к фиаско и можно ли прогнозировать конфликт с подрядчиком?
Ключевым источником неудачно сложившейся стройки считается человеческий фактор, так или иначе приводящий к одним и тем же последствия - низкому качеству, нарушению сроков, росту согласованной сметной стоимости и т.п. Как и в иных ситуациях, связанных с товарно-денежными отношениями, на стройках остро проявляются низкие черты человеческой природы (лицемерие, некомпетентность, недобросовестность), приводящие порой к прямому обману, с целью одержать пиррову победу на финансовом фронте. Все конфликты и перерасход средств заранее предопределены применением обывательского алгоритма "так делают все". Судите сами. Исходные данные противоречивы. Проект слабый или вовсе отсутствует. Регламентный тендер подменен примитивной бытовой торговлей с желанием сбить выставленную цену. Вместо договорного пакета - "филькина грамота", в частности, текст договора подряда - "минное поле" для потребителей. Вместо технического задания – суррогатный перечень работ – ни по форме (законной правовой структуре), ни по содержанию (конструктивно-технологическому наполнению) не являющийся де-юро строительной сметой, дающей заказчикам выгоды и преференции. Стройка грамотно (исходя из законных интересов заказчика) не расписана и не просчитана. Технадзор не предусмотрен, контроль не обеспечен и т.п. Апофеоз приведённого ряда – приглашение случайно подвернувшихся дешёвых "мастеров-золотые руки". Комментарии излишни. Для ответа на вторую часть вопроса достаточно короткой беседы с заказчиком, беглого взгляда на согласованные сторонами сметно-договорные документы (недаром СДД считают "зеркалом" стройки!) или короткого наблюдения за ходом работ на объекте, чтобы понять, "кто есть кто" из сторон-участников этой стройки, а также предсказать вероятность и суть грядущего конфликта.
Как подрядчики относятся к предлагаемому Бюро регламенту отношений на стройках?
Залогом цивилизованного формата отношений сторон являются такие понятия, как порядок, обязательность, профессионализм. При этом «во главу угла» ставятся интересы заказчика-потребителя строительных услуг. Соответственно, отношение подрядчиков прямо пропорционально их профессиональному статусу. Ведь грамотный регламент, практикуемый Бюро на стройках своих подопечных, служит защитным механизмом для заказчиков. Его условия понятны и естественны для профессиональных строителей. В то же время, повышенные требования к организации и качеству работ автоматически не допускают на объекты "мастеров", не дотягивающих по уровню, создающих проблемы и вытягивающих деньги. Все эти категории легко выявляются «рентгеном» инжиниринга. Истинные же профессионалы всегда с удовлетворением воспринимают инженерную опеку своих клиентов-заказчиков со стороны Бюро, именно этим отличаясь от халтурщиков, которых под личиной "профи" на рынке развелось немало. Руководители строительных и проектных компаний прекрасно понимают, что независимый технический патронаж снижает не их прибыль, а множественные издержки, влияющие на себестоимость и вынуждающие перекладывать бремя возросшей цены на заказчиков. Грамотный инженерный диалог повышает производственную культуру исполнителей, позволяет им совершенствоваться, расширяет круг возможностей для получения больших, выгодных и долговременных подрядов. Ничего не имею против автономных комплексных бригад, состоящих из профессиональных строителей, среди которых встречаются выдающиеся мастера своего дела. Непростые экономические реалии нередко вынуждают специалистов высокого класса отказаться от образования юридического лица и ограничиваться свободной бригадной формой деятельности. Такие бригады по уровню организации и качества работ порой превосходят фирмы и компании, недаром заказчики к ним собираются в очереди. В заключение, отвечая на вопрос, добавлю, что для меня гораздо важнее отношение не подрядчиков, а потребителей. К порядку. К своим деньгам и своему дому.
Обустройство квартиры-новостройки мы завершили с большим выходом из бюджета, ранее согласованного с исполнителями. Приступая к строительству дома, казалось, учли ошибки и просчёты. Однако, еще задолго до завершения стройки, подрядчик выбрал запланированные средства. Разве смета, не является официальным финансовым документом?
Согласованная сторонами и утвержденная Заказчиком смета является законным документом только тогда, когда имеет соответствующую структуру и специальные реквизиты вкупе с полноценным конструктивно-технологическим наполнением. Только в этом случае строительная смета приносит пользу и выгоду Заказчику. Ведь в наше смутное (читай, лукавое) время т.н. "свободных рыночных отношений кривого капитализма" расчёты-калькуляции бывают разными по форме и содержанию, в большинстве суррогатные и выгодные лишь подрядчикам. Тривиальный перечень видов работ с расценками не является законной сметой на строительство дома. Более того, он представляет собой калькуляцию т.н. "открытого" типа, располагающую к росту начальной цены. В общем случае, при неполноценном инжиниринговом обеспечении "домашнего" строительства, к его завершению сметная стоимость работ всегда существенно возрастает. Неожиданно для заказчиков "возникают" ранее не учтенные объемы работ и соответственно затраты, покрывающие издержки. Это происходит из-за "корректировок в процессе", зуда финансовых притязаний и взаимных ошибок, организационных сбоев и заурядных просчетов. Весьма распространено и намеренно лукавое занижение подрядчиком предварительной цены за работы (для выигрыша тендера на подряд) с последующим ее ростом "по ходу дела". Причин, способствующих разбуханию сметы, множество. Все обоюдные ошибки сторон, недочеты и издержки, включая проявления собственной "расхлябанности", подрядчик предъявит к оплате заказчику. Конечно, при правильной постановке дела, подрядчику выгоднее работать в прозрачной среде, не выскребая маржу по сусекам сомнительных статеек. Это возможно, лишь при грамотной инженерной опеке заказчика. К сожалению, распространенный на рынке порочный стереотипный подход предполагает обратное. Не ощущая должного технического прессинга, подрядчик заранее закладывает избыточную прибыль и добирает её по закону снежного кома, благо, возможностей много. Даже небольшие изменения по ходу работ, приводят к значительным финансовым потерям. Поэтому, так важно по всем аспектам предстоящей стройки договариваться "на берегу" и скреплять эти договорённости особым образом. Это как раз то, что заказчик делать не умеет (потому, что не ведает, что именно и как надо делать). Подрядчик же, все "пограничные" нюансы трактует в свою пользу, предварительно закладывая их в СДД. Поэтому, с момента первоначальной договоренности "финансово-правовая" позиция потребителя ухудшается (как в шахматах, у менее сильного партнёра), а согласованная смета непомерно разбухает. Чтобы этого избежать, потребителям надо реализовать свое законное право (ст.749 ГК РФ) на профессиональный патронаж, сделав предстоящую стройку "умной" - грамотной и без лишних затрат.
Применим ли подход "Цивилизованная частная стройка" на любом объекте, вне зависимости от его размеров и величины сметной стоимости?
Эффективность инжиниринга Бюро не зависит от толщины кошелька заказчика и сложности объекта. Отличные результаты, подтверждённые четвертьвековой практикой - награда думающим людям, серьёзно отнёсшихся к строительству своих домов и осознанно реализовавших грамотный алгоритм. Те же, кто игнорирует цивилизованный порядок на своих стройках, не получают домов полноценного качества и всегда переплачивают. Естественно, чем сложнее объект, тем больше.
Какое самое опрометчивое решение или действие заказчика, приведшее к серьёзной ошибке, можете выделить в Вашей практике?
Не поддаётся здравому смыслу парадокс, когда человек (homo sapiens!), затеявший строительство собственного дома и посетивший наш сайт, не находит пары часов, чтобы выбраться в Бюро и тем самым сохранить для своей семьи средства, соизмеримые с его годовым заработком. К сожалению, таковые обращаются только после того, как заводят свои стройки в тупик и, как выражается современная молодежь, "налетают на бабки". Конечно, помощь оказывается и им, но существенную часть своего преимущества они уже безвозвратно теряют.
Каковы основные факторы перерасхода средств заказчиками и как избежать убытков?
Потребительский «оселок» цена/качество на рынке частных подрядов серьёзно искажён. Нередко заказчики платят за работы и услуги исполнителей в полтора раза больше, чем того требует объект-аналог. Переплате способствует не только полярность финансовых интересов сторон, но и ряд известных факторов влияния, подтверждённых практикой и статистикой. Причём перерасход запланированного построечного бюджета происходит в перманентном режиме, "выброс денег на ветер" - непрерывный процесс. Он стартует с необдуманных исходных данных и слабых проектных решений. Продолжается примитивным тендером, когда наивное желание сбить цену противостоит хитрым схемам ценообразования и закладке скрытого стоимостного «буфера» в калькуляции. Потребители не догадываются, что далеко не все расчёты, выставляемые подрядчиками, де-юро являются истинной строительной сметой, со всеми её реквизитами, преференциями и финансовой выгодой для заказчика. Немалую долю лишних затрат добавляют слабые договорные пакеты. Заложенные в текстах договоров подряда организационно-правовые и финансовые условия чаще откровенно вредоносны для потребителя. Механически подписывая "вроде бы нейтральный договор", заказчики удивляются, почему при окончательном расчёте приходится выкладывать немало денег сверх согласованного бюджета. Им невдомёк, что вовсе не "случайно" в текст не вписан важный правовой аспект или не обозначен обязательный сметный реквизит - элементы, предоставляющие финансовую выгоду заказчику. "Нужная" сумма легко добирается в процессе самой стройки за счёт "нежданно" возникшей необходимости в выполнении дополнительных работ. Эта необходимость была "забыта" при составлении СДД. К убыткам приводят как неосведомлённость потребителей, так и недобросовестность исполнителей. Этому способствует укоренившийся в практике перечень ухищрений, связанных с выхолащиванием технологий, "жонглированием" материалами (перерасход, пересортица и т.п.), прочими организационно-техническими уловками. Много бед заказчикам приносят подвизающиеся на рынке персонажи, "назвавшиеся строителями" от безысходности. Таких приглашают на свои стройки люди, выбирающие исполнителей работ "по меньшим деньгам". В итоге, профессиональное невежество дешёвых "мастеров" проявляется в натуре очень скоро, их выдворяют с объекта и…, подчас, заменяют на таких же "умельцев". (Бедная российская стройка!) Очередные «волны» затрат настигают заказчиков в период эксплуатации домов, когда периодически проявляются негативные последствия слабых решений, неумелых действий, недоделок и скрытых дефектов. Серьёзные средства приходится выкладывать за вынужденные повторные ремонты, особенно, связанные с конструктивными нарушениями. К перечисленным предпосылкам потерь денег заказчиками, жизнь добавляет немало нюансов. Например, уже при первом общении сторон, иные подрядчики ставят своё ценообразование в зависимость от социального статуса потенциального заказчика, марки его автомобиля или места расположения земельного участка для строительства. Размер переплаты также зависит от характеристики объекта - степени сложности проектных решений, размеров дома, его конструктивно-технологического "наполнения" и, конечно, от пресловутого человеческого фактора. На многих стройках вместо добродетелей (профессионализма, ответственности) преобладают пороки (лукавство, алчность и даже прямой обман). В такой «производственной атмосфере» объём накопившихся финансовых убытков зашкаливает, а предъявляемые к расчёту цифры, вгоняют заказчиков в шок. Всего представленного выше негатива можно избежать только при осознанном и вдумчивом подходе потребителей к строительству собственного дома, используя своё законное право (ст.749 ГК РФ) на профессиональную поддержку. Ведь, кроме идеального вписывания в намеченный построечный бюджет, для заказчиков важно, чтобы стройка прошла «как по маслу», чтобы отношения с подрядчиком были доверительными, чтобы работы велись широким фронтом и бодрым темпом, на высоком уровне организации и выполнялись с полноценным качеством в установленный срок. Чтобы построенный дом был прочным и комфортным, тёплым зимой и прохладным летом. Чтобы людей долгие десятилетия не тревожили мысли о больших расходах в период его эксплуатации. Собственно для всего этого и был образован проект "Бюро Умная Стройка", в рамках которого заказчики получают поддержку. Как именно это происходит, алгоритм здесь не привести, формат не позволяет. Весь процесс детально демонстрирую и подробно комментирую на встречах с заказчиками, применительно к их ситуациям.