Покупателям домов
Еще одним направлением деятельности Бюро является помощь покупателям и продавцам загородных домов в определении истинного технического состояния объектов недвижимости и их реальной стоимости, а также обоснование необходимости коррекции выставленной цены, в случаях выявления существенных недостатков.
Люди, покупающие загородные дома начали понимать, что кроме сугубо оформительской стороны покупки, есть и более важная для них - техническая, ведь риэлторы, сопровождающие сделки, не в состоянии оказывать необходимую инженерно-техническую поддержку для ОБОСНОВАННОГО выбора дома за АДЕКВАТНУЮ цену.
Рынок загородной недвижимости неоднороден. Многие объекты продаются по причине потребительской и эксплуатационной неполноценности. Помимо откровенного брака и всевозможного недостроя, на рынке представлен широкий выбор коробок-полуфабрикатов и "готовых" домов с разной степенью строительно-технической кондиции.
Бюро помогает определить эту самую "степень кондиции" для любого объекта, найти ее стоимостное выражение, обосновать "пригодность" и ликвидность дома, эффективность капитализации средств и целесообразность покупки. В результате проведенной работы, сумма сделки купли/продажи становится адекватной качеству товара, покупатель избавляется от переплаты, а продавец, как минимум, от угрызений совести.
В последние годы сложилась тенденция - многие купленные дома (включая престижные коттеджи, элитные особняки и "навороченные" таунхаусы), оказались непригодными для комфортного проживания и нормальной эксплуатации. Перенесенные с красочных страниц глянцевых журналов в российскую действительность, большинство домов не выдерживает критики, с точки зрения оценочного соотношения "цена-качество".
Дефекты, проявленные в первый же год (как правило, проблемы возникают при смене сезона), заставляют покупателей задуматься и крепко пожалеть о затраченных неадекватных суммах. Конечно, недостатки можно найти в каждом объекте, построенном человеком. Важно, чтобы эти недостатки не были существенными, а коль скоро таковыми являются, то обязательно должны быть предъявлены покупателю и учтены со знаком минус при согласовании окончательной стоимости.
Закон обязывает продавцов предоставлять покупателям доказательства осуществления проверки качества товара (ст.474 ГК РФ). �? соответственно, компенсировать выявленные недостатки, в том числе, соразмерным уменьшением цены. К сожалению, покупатели об этом не ведают, а продавцы "скромно" умалчивают и продолжают формировать завышенные цены домов, основываясь лишь на их достоинствах (чаще виртуальных, таких например, как наличие "элитного" окружения).
Под "товаром", в контексте деятельности Бюро, подразумевается дом (как строительный объект в составе продаваемой загородной недвижимости). В отдельных случаях, стоимость дома сопоставима или даже уступает стоимости земельного участка, однако именно она является доминантным ценообразующим фактором. Все остальное, не что иное, как манипуляционный "турбонадув".
Согласно главному закону рынка, проведенная сделка купли-продажи должна быть взаимовыгодной для каждой из сторон. Однако в отечественных реалиях, это редкое исключение. В подавляющем большинстве случаев, покупатель не только недобирает в качестве, но еще и проигрывает в цене.
Нередко, под видом вполне приличного дома, приобретается примитивный конструктив, слепленный из убогого набора работ и материалов. и дело даже не в явных дефектах. Два абсолютно одинаковых и безупречных по внешнему виду дома, продающихся по одной цене, могут иметь разную (реальную, строительно-техническую) стоимость, утилитарную ценность и ликвидность из-за совершенно разного конструктивно-технологического "наполнения".
При выборе дома и согласовании с продавцами окончательной цены, покупателям не хватает базисной аргументации. Без определения истинного состояния конструкций и поверхностей, узлов и технологических "пирогов", без проверки работоспособности систем жизнеобеспечения и прочих составляющих перечня профессионального "рентгена", а также грамотного инженерно-технического обоснования необходимости коррекции выставленной цены, невозможно запустить действенные механизмы "аукциона наоборот".
При всей серьезности покупки, выбор дома из нескольких вариантов происходит на редкость легкомысленно. Как правило, осмотр проводится в быстром темпе, часто при отсутствии хозяев, но зато в сопровождении агентов, заинтересованных быстрее и дороже продать. Возникает риторический вопрос: а какова реальная польза для покупателя от подобного экспресс-осмотра, тем более, в обществе заинтересованного "экскурсовода"?
Гораздо разумнее, этот процесс протекает в более размеренном темпе, в сопровождении не разгоряченного "подталкивателя" к сделке, но холодного критика - независимого специалиста, могущего проанализировать и оценить дом, как строительный объект, исходя не только из его достоинств. Причем, изложить свою позицию обстоятельно - письменно, доказательно, с расчетами и обоснованием.
Совершенно очевидно, что в этой роли более эффективен специально подготовленный �?НЖЕНЕР-СТРО�?ТЕЛЬ. Ведь не секрет, что при осуществлении ответственной покупки (например, предметов антиквариата или произведений искусства), любой разумный человек обращается к соответствующему эксперту за подтверждением соответствия художественной или утилитарной ценности (ликвидности) предмета, его стоимости.
Как правило, в результате проведенных Бюро инженерно-технических мероприятий, происходит коррекция выставленной стоимости дома. Хотя уменьшение ее ЛЮБОЙ ценой, не является самоцелью. Задача инженерного патронажа - содействие покупателям домов в обеспечении их стратегических финансовых интересов и снижении не только сиюминутных затрат.
Независимое инженерно-техническое обеспечение, необходимо не только покупателям, заинтересованным в принятии оптимального решения. Не в меньшей степени, в нем нуждаются и продавцы (на них возложена ответственность за продажу некачественного товара). �?збегая намеренного нанесения ущерба покупателям, продавцы с должным пониманием относятся к обоснованным предложениям по коррекции выставленной цены.
Речь, конечно, не идет о тупом снижении. интересы добросовестных продавцов, ни в коем случае не ущемляются. Коррекция запрашиваемой цены, для продавца, означает обоснование ее соответствия реальному техническому состоянию дома. Бюро обеспечивает продавцам презумпцию ответственности - своеобразную гарантию соответствия качества продаваемого товара, его цене. А вот желающим "впарить и наварить", ставится надежный заслон.
Таким образом, выставочная цена дома (и как следствие, общая стоимость объекта недвижимости) корректируется не в результате "бытового" торга, а сообразно количеству обнаруженных существенных натурных недостатков, скрытых дефектов и последствиям их возможных негативных проявлений, а также прочих "узких мест" в ценообразовании, выявленных технико-экономическим анализом.
Затевая покупку загородного дома, возьмите в помощники инженера, существенная экономия средств Вам будет обеспечена.
